15.03.05 Лев МОСКОВКИН

Ипотека для учителя

Разработанный партийной комиссией "Единой России" пакет законов по формированию рынка доступного жилья был рассчитан на преодоление спада строительства и разгрузку многолетней очереди на улучшение жилищных условий. Понятно, что однозначно будет решена первая задача и поэтому основной вал вопросов по Жилищному кодексу и другим законам пакета касались норм выселения за неуплату или о том, для кого все-таки бесплатное жилье останется реальностью.

За этим как-то забылась еще одна цель жилищного пакета, которая была для его создателей главной - запустить в стране механизм ипотечного кредитования, что при всем нашем рынке пока не удалось. А в будущем именно на ипотеку возложена доминирующая роль в обеспечении россиян жильем.

Как видится это очередное светлое будущее сейчас, рассказал нам в своем интервью зампред думского комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам Анатолий Аксаков (фракция "Единая Россия")

 

- Всех буквально волнует норма выселения, н с другой стороны то, что там выселение возможно только по суду, это не повысит кредитные банковские риски? Суд же у нас и подкупить легко...

- Ну, повышает конечно. Есть предложение по изменению.

- То есть могут быть внесены поправки?

- Да.

- В Жилищном кодексе много сопутствующих проблем в развитии рынка жилья. Они не повлияют на становлении ипотеки?

- В жилищном законодательстве есть все же прогрессивная норма, что все-таки можно выселять.

- О чем очень боится говорить автор "жилищного пакета", вице-спикер Георгий Боос.

- Ну да. Но я из комитета по кредитным организациям. Поэтому буду говорить о том, что мне ближе. Нам надо было решить две задачи. Первая задача - это формирование долгосрочной ресурсной базы для ипотечного кредитования. Сегодня банки просто не могут кредитовать. У них нет долгосрочных ресурсов и они не могут на долгие годы давать деньги. А кредит ипотечный - это пятнадцать-двадцать лет, желательно под низкие проценты. Вторая проблема - для того, чтобы снизить проценты, это снижение рисков для банков. Что касается долгосрочных ресурсов, то я считаю мы эту задачу выполнили за счет закона об ипотечных ценных бумагах. В этом законе мы предусмотрели возможность выпуска ипотечных облигаций и ипотечных сертификатов участия, обеспеченных залогом недвижимости, то есть тем жильем. Которое строится за счет кредита. То есть банки смогут предоставлять кредиты населению на достаточно длительные сроки, потом под эти кредиты выпускать облигации долгосрочные и занимать деньги на рынке капитала. До последнего времени такой возможности у банков не было. Второй вопрос, который мы решили, повысили рейтинг этих облигаций, то есть их качество, привлекательность для покупателей. Эти облигации даже при банкротстве кредитной организации, которая их выпустила, они могут продолжать жить и обязательства по ним перед покупателями будут выполняться в любом случае.

- За счет чего?

- Они выводятся из общей конкурсной массы. То есть, как они получаются: предоставляются кредиты под покупку жилья, под приобретение или строительство жилья, далее под этот пул кредитов выпускаются облигации. У них очень хорошее обеспечение - жилье. Жилье все-таки достаточно ликвидный продукт, его можно продать довольно быстро и без особых потерь. Вторая гарантия - даже если вдруг банк, который выпустил эти облигации, обанкротится, это ипотечное покрытие, этот пул кредитов и все эти обязательства перед облигационерами, они выводятся из общей конкурсной массы, потому что там своя процедура. Поэтому очень высокий рейтинг у этих ипотечных облигаций должен быть. И мы рассчитываем, что позволит это нашим банкам обеспечить долгосрочную ресурсную базу.

- На каком уровне будут кредитные риски, от которых зависит банковский процент?

- Что касается кредитных рисков, возможность выселения граждан, даже пусть судом, но все-таки она появляется, она снижает риски кредитных организаций. Я считаю, что надо пойти дальше и прописать в законодательстве возможность несудебного взыскания предмета ипотеки, который является залогом, в случаях, если обе стороны об этом договорились и это прописали в договоре об ипотеке.

- Вы внесете такую поправку?

- Она готовится, да. То есть поправка заключается в чем - если покупатель квартиры, получатель кредита под залог квартиры, и кредитор договорились о том, что возможно взыскание этой квартиры, которая является залогом, возможно в несудебном порядке, то это должно осуществляться. Но такой договор обязательно должен быть конечно заверен нотариально.

- Разумеется, безусловное взыскание залога кажется необходимым для снижения банковских рисков и соответственно для снижения ставки кредита, но наш народ этого не понимает, его пугает сама возможность выселения... Бооса просто замучили разговорами о выселении.

- Ну что значит, рискуют обе стороны. На самом деле банк рискует деньгами вкладчиков, населения, тех же пенсионеров - всех простых людей, которые несут деньги в банк. Кредитует банк на покупку крайней мере, или доля своих денег составляет незначительную часть. Основная масса - это деньги привлеченные, вт том числе деньги пенсионеров, деньги простых граждан России. И если у банка не будет возможности изымать залог в виде квартиры и продавать его, чтобы рассчитаться со своими кредиторами, то на самом деле это будет обман тех же пенсионеров.

- Скажите пожалуйста, все-таки если цены квартиры все же будет достаточно высока даже при учете ипотечного кредитования. Возможны ли какие-то комбинированные схемы?

- Да, возможны комбинированные схемы. Я сам представляю в Госдуме Чувашию, в Чувашии субсидируют процентную ставку для молодых семей, когда муж и жена до тридцати лет. Субсидируется процентная ставка и благодаря этому она снижается до шести процентов при кредите пятнадцать лет. Если без субсидии, на рынке ставка ипотечного кредита восемнадцать процентов на восемнадцать лет, ну, пятнадцать, но обычно выше. Субсидируется также процентная ставка под шесть процентов годовых бюджетникам. То есть учителя и врачи имеются в виду. Причем статистика говорит, что более половины кредитов ипотечных получили в Чувашской республике именно бюджетники, зарплата у них ниже, чем в материальной сфере, как раз благодаря субсидированию процентной ставки.

- Если представить, нам всем хорошо знакомо, хотя давно этого нет, как платили за квартиру в ЖСК. Современная ипотека чем будет похожа на это и чем отличаться от того, что мы знаем по советскому времени?

- ЖСК, они ближе к такой форме, как долевое участие в строительстве жилья. И есть соответствующий закон о долевом строительстве многоквартирных домов и иных жилых помещений, можно сказать о долевом строительстве жилья просто. В соответствии с этим законом предусмотрена защита инвесторов, так называемых дольщиков. Причем защита предусмотрена так, что многие застройщики взвыли, поскольку они считают, что слишком сильно защитили права дольщиков. Это сделано в связи с тем, что не секрет на сегодняшний день, бывают случаи продажи квартир двум лицам, двум семьям, а то и больше. Бывают случаи, когда замораживается строительство, случаи несвоевременного ввода домов в эксплуатацию. Соответственно в таких случаях дольщики. Которые вкладывают деньги в строительство жилья, они оказываются слабой стороной по отношению к строителям. И для того, чтобы таких случаев не было, прописан закон. Да, бывают часто случаи, когда строительная организация начинает рекламу, не имея права собственности на землю либо право аренды на землю, и не имея разрешения на строительство начинает собирать деньги с населения, разворачивает мощную рекламную кампанию и так далее. Для того, чтобы таких случаев не было, как раз закон и прописан - заключать договора по долевому строительству могут заключать только те организации, которые имеют право собственности на землю или аренду на землю, имеют соответствующее разрешение на строительство этого дома и договора по долевому строительство должны регистрироваться в едином реестре на недвижимость.

- Но все равно, вот этот момент получения денег за квартиру за какое-то время до вселения физического, пусть даже небольшое время, у нас ведь народ совершенно неграмотный, даже не знают, что такое производные инструменты - что деньги должны расти, взятые заранее. В принципе, мне как-то это будет дешевле квартира, если я внес деньги заранее?

- На рынке так сложилось, то как правило, если ты заранее вносишь деньги, то квартира вроде бы дешевле. Но часто так бывает опять же, что как только не хватает денег строительной организации, они начинают требовать - доплатите нам дальше. Для того, чтобы таких случаев не было, как раз этот закон о долевом строительстве жилья, он и написан. И главная задача этого закона - защитить дольщика, защитить простого человека, который хочет построить жилье. Причем дольщик может выйти из этого договора теперь и потребовать возврата денег, да еще и штрафные санкции - очень жесткие штрафные санкции, которые напугали застройщиков.

- Сколько?

- Сейчас скажу. Одна семидесятая ставки рефинансирования Центробанка в день. Это очень мощно.

- Если я купил по ипотечной схеме квартиру, значит моя старая квартира в любом случае отходит банку в счет цены новой квартиры?

- Да.

- А если допустим у меня появились деньги, а сын например женился, я могу доплатить и сохранить и прежнюю квартиру или банк уже обладает преимуществом?

- Я еще один момент хотел прояснить. Во-первых, снижению рисков будет также способствовать на наш взгляд и закон о кредитных историях, который мы приняли в составе жилищного пакета.

- Но он же заработает не сразу?

- Вводится в действие с 1 июля, но реальный мощный эффект конечно через три-пять лет. Но все же это будет способствовать тому, что будет снижаться риск кредитных организаций, поскольку будет база данный о заемщиках. Что касается вашего вопроса, квартира является залогом. То есть она не обязательно отходит в собственность банка, она является залогом. И если вы погасили кредит, то квартира остается в вашей собственности. Если вы ее передаете как первоначальный взнос на строительство жилья, то это уже другая ситуация, вы теряете право собственности. Может быть такая ситуация. Но если вы ее отдаете в залог на получение кредита для строительство жилья, то квартира ваша. И как только вы расплатились с кредитом, вы можете полностью распространить свои права собственности на это жилье. Нет проблем.

- Как будет развиваться рынок жилья в целом?

- По прогнозам правительства объем строительства жилья должен возврати почти в три раза к 2010 году по сравнению с тем, что сегодня есть. Причем в основном строительство жилья ухе должно идти к 2010 году за счет ипотечного кредита. Сегодня да, так сказать появление лишних денег, дополнительных денег ведет к удорожанию строительства но поскольку появился стимул для строительных организаций, для строительной индустрии, соответственно и предложение строительной индустрии должно резко возрасти, поскольку они понимают, что есть рынок, есть спрос, тем более он денежный этот спрос, а не просто необеспеченный деньгами спрос, соответственно и будут больше строить.

- Это действительно так, что вы говорите - даже учителя и врачи могут воспользоваться ипотечной схемой.

- В отдельных регионах это делается. И абсолютно правильно, я считаю, что надо стимулировать, в том числе стимулировать многодетные семьи, чтобы получали кредиты.

- спасибо.